CITHA ((Conférence sur l’Investissement Touristique et Hotelier en Afrique) s’est tenu à Abidjan en présence de plus de 200 délégués.
Proparco, Horwath HTL et Radisson Hotel Group organisaient leur première conférence dédiée à l’investissement touristique et hôtelier africain (CITHA).
Cette journée de débats et d’échanges a couvert l’ensemble de la chaîne de valeur sur les opérations immobilières touristiques et hôtelières en Afrique. Cinq tables-rondes furent ponctuées de moments de networking.
Placé sous le patronage du Ministre de l’Economie de la Côte d’Ivoire, cet événement a réuni des groupes hôteliers, bailleurs de fonds, institutionnels, banques et fonds d’investissements, cabinets d’ingénierie, promoteurs immobiliers, sociétés d’aménagement, cabinets d’avocats ou de conseils en finances publiques…
A propos de la conférence d’Yves Dumont (DG de Gassim)
Yves Dumont était le président d’un panel qui comprenait Bouygues, Mangalis Hotel Group, Architecture Studio, SGS Environment.
Ci-après la conference d’ Yves Dumont
- Les principaux intervenants : du Maitre d’Ouvrage à l’Exploitant
En cette période de la Coupe du Monde de Football je veux vous dire que réussir un projet de construction c’est comme gagner un match de football : il faut une équipe de projet
Aujourd’hui nous avons composé notre équipe comme suit avec :
- Comme président du club : Jean Marie qui est le Client, le Promoteur, le Maitre d’Ouvrage, il est Directeur Développement Afrique de Mangalis Hotel Group filiale hôtellerie de Teyliom Group.
- A l’avant, nous avons les artistes, Widson qui est la Maitrise d’œuvre de conception. Widson est Architecte associe du cabinet français Architecture Studio.
- Au milieu, nous avons ceux qui construisent le jeu appelés dans notre industrie les constructeurs, Nicolas qui est Directeur Général de Bouygues Cote d’Ivoire et Ghana
- A l’arrière, nous avons les défenseurs, ceux qui contrôlent, ceux qui supervisent : Benjamin Directeur du développement de SGS Ghana
- Comme arbitre, nous avons les compagnies hôtelières comme AccorHotels, Radisson Hotel Groupe : elles définissent les règles et vérifient qu’elles soient appliquées
Je pense que vous allez me demander quel est mon rôle dans ce club de football ? Gassim est le Coach, le Manager, le Jose Mourinho, le Pep Guardiola du projet ; nous sommes le Project Manager, le Directeur de Projet qui choisit l’équipe en fonction des objectifs fixés par le Président du Club, le maitre d’ouvrage
Dans cette présentation il n’y a que 3 joueurs ce qui est le minimum mais nous avons des projets avec 53 joueurs comme le football américain.
Parmi ces intervenants, il y a
- Architecte pour les parties publiques, pour les zones d’exploitation (BOH), architecte d’intérieur, architecte d’éclairage des façades ..
- Ingénieur pour la climatisation, l’électricité, la sécurité, les systèmes incendie, audiovisuel, acoustique, structure, géotechnicien, géomètre, ascenseur, cuisine,
- Des entreprises par corps d’état séparés
- Parfois des fournisseurs
- Des bureaux de supervision, de contrôle, de commissioning (réception)
2- Les différentes stratégies d’exécution
La question qui se pose à tous les Maitres d’Ouvrage : Quelle est la meilleure stratégie d’exécution ?
- Entreprise générale (constructeur seulement)
- Lots séparés
- Design & Construction
- EPC
- Montant forfaitaire
- Prix unitaires
Tout dépend du contexte des objectifs et des intervenants potentiels. J’ai tendance a dire que chaque formule demande du professionnalisme et que les risques doivent être assumés par les personnes qui les connaissent.
Si l’objectif premier est la qualité, le choix s’orientera vers des lots séparés et un prix à bordereau
Si l’objectif premier est le budget, le choix sera design & construction et un prix forfaitaire
Le choix de la formule « Entreprise générale » est envisageable avec une équipe de Maitrise d’œuvre de Conception formée pour établir les plans de construction (exécution).
La formule EPC n’est envisageable que dans le contexte où un hôtelier possède des standards détaillés.
3-La gestion des risques et le cout
Trop souvent les maitres d’ouvrage concentrent leurs efforts sur les couts et oublient les risques, et pourtant les risques représentent 10 fois les économies sur les couts. Risque de temps avec les charges financières. En Afrique plus de 60% des dépassements de budget sont dus directement ou indirectement au Maitre d’Ouvrage qui n’a pas les financements nécessaires, a sous-estimé le budget, est en retard dans ses paiements ou dans ses prises de décision, qui a choisi le moins disant et non le mieux disant, qui ne s’entoure pas de la bonne équipe projet.
Quels conseils pouvons-nous donner ? Prendre des professionnels. Ne pas devenir acheteur de matériel électrique si on ne l’a jamais fait. Ne pas prendre un architecte qui n’a pas de références hôtelières. Ne pas prendre un ingénieur anglophone spécialiste des british standards pour travailler dans un pays francophone et les normes françaises. Ne pas prendre une entreprise pour un projet clefs en main (design & build) qui n’en a jamais fait.
La pire formule en termes de cout est quand le maitre d’ouvrage veut jouer le rôle de l’entreprise générale c’est-à-dire acheter et construire avec une multitude d’entreprises.